Condotel là từ viết tắt của 02 từ Condo và Hotel, dịch sát nghĩa là căn hộ khách sạn. Có thể hiểu đây là một khu vực nhà ở vừa có chức năng của khách sạn, vừa có chức năng như một căn hộ. Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn. Vậy người mua căn hộ nghỉ dưỡng có thể gặp phải rủi ro gì? Hãy cùng Công ty Luật TNHH ZNA tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Căn hộ du lịch (Condotel) (Ảnh minh họa)
1. Thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, khó khăn trong việc cấp sổ hồng
Trước thời điểm Luật Đất đai có hiệu lực (ngày 01/8/2024), Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Đất đai giúp gỡ rối cho nhiều chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có sử dụng và mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Điều kiện để được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất là phải đáp ứng đủ các điều kiện về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Mặc dù đã có quy định nhưng các địa phương vẫn chưa triển khai một cách nhanh chóng, đầy đủ do nhiều dự án khi được kiểm tra theo hồ sơ đề nghị cấp sổ lại chưa đúng với các quy định pháp luật.
Thời điểm hiện tại, theo Luật Đất đai năm 2024, để được cấp giấy chứng nhận sở hữu cho các căn hộ du lịch này, các chủ đầu tư cần phải có thêm giấy chứng nhận của cơ quan quản lý xác nhận các bất động sản này đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Mặc dù Luật Đất đai mới đã có hiệu lực nhưng khung pháp lý liên quan đến căn hộ du lịch vẫn chưa hoàn thiện. Các chủ đầu tư và khách hàng vẫn phải tiếp tục chờ đợi thông tư hướng dẫn để hoàn thiện hồ sơ pháp lý đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
2. Giới hạn về thời hạn sở hữu Condotel
Theo Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở và quy định về phân loại đất (Điều 9) và thời hạn sử dụng đất cho đất sử dụng có thời hạn (Điều 172) trong Luật Đất đai năm 2024 thì Condotel có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
Vậy nên, đất xây dựng công trình Condotel theo quy định hiện hành có thời hạn sở hữu không được vượt quá là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ.
Ngoài ra, nếu hết thời hạn sử dụng đất, người sở hữu Condotel có thể phải nộp thêm tiền thuê đất nếu được Nhà nước gia hạn. Còn nếu không được gia hạn, Nhà nước sẽ thu hồi đất và người sở hữu Condotel sẽ không được bồi thường.
3. Rủi ro về chi phí quản lý, sữa chữa, bảo dưỡng căn hộ
Cũng tương tự như các căn hộ chung cư thì Condotel cũng sẽ phải chi trả các khoản phí dịch vụ nếu đưa vào sử dụng. Phí dịch vụ đối với các căn hộ chung cư hiện nay được điều chỉnh bởi Luật nhà ở và sự quyết định của người sử dụng, do đó giá dịch vụ sẽ có sự ràng buộc nhất định nhưng Condotel lại không phải là nhà ở do đó sẽ không có cơ chế để quản lý chi phí dịch vụ mà người dùng phải trả, đây sẽ là thiệt thòi cho khách hàng nếu chủ đầu tư tăng phí quản lý.
Về mặt sở hữu, Condotel được chủ đầu tư cho là thuộc về người mua nhưng người mua lại không trực tiếp sử dụng mà do chủ đầu tư quản lý, kinh doanh. Do đó nếu phát sinh sự hư hỏng cần phải bảo trì, bảo dưỡng thì sẽ khó xác định đối tượng phải chịu trách nhiệm.
4. Rủi ro về lợi nhuận đã cam kết trong hợp đồng
Đa phần người mua Condotel không có mục đích ở mà có mục đích nghỉ dưỡng kết hợp kinh doanh. Thông thường, các hợp đồng chuyển nhượng sản phẩm bất động sản này có điều khoản cam kết lợi nhuận. Sự hấp dẫn từ cam kết hưởng lợi nhuận từ 8-10% một năm từ chủ đầu tư thực tế lại không dễ dàng thực hiện. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì người mua cũng sẽ rất khó để đòi được.
Rủi ro khác khi khách hàng mua Condotel là cá nhân nước ngoài không cư trú tại Việt Nam dẫn tới việc lợi nhuận cam kết khi được trả theo thời hạn hợp đồng gặp nhiều vướng mắc do đây không được coi là hình thức đầu tư theo Luật Đầu tư và việc chuyển ngoại tệ ra nước ngoài cũng phức tạp, khó thực hiện.
Như vậy, có thể thấy, người mua Condotel sẽ gặp rủi ro khá lớn trong việc đầu tư vào mô hình này do thiếu vắng một khung pháp lý cụ thể, minh bạch. Có lẽ, trong thời gian sắp tới, Nhà nước sẽ quan tâm hơn đến mô hình này bởi Condotel có tiềm năng phát triển kinh tế du lịch rất lớn, đặc biệt là các khu vực có tài nguyên hiếm như nước khoáng nóng hay các khu vực có vị trí thuận lợi cho ngành du lịch gần các bờ biển.
Trên đây là phân tích của Công ty luật TNHH ZNA về Rủi ro khi mua mô hình căn hộ du lịch (Condotel). Nếu có vướng mắc về mặt pháp lý, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn, giải đáp kịp thời.
