Hiện nay, thực tế vẫn có nhiều hộ gia đình, cá nhân tự ý xây dựng nhà cửa chiếm một phần diện tích đất vườn dẫn đến phải nộp phạt và tháo dỡ. Đất vườn thực chất là đất nông nghiệp (đất trồng cây hằng năm hoặc đất trồng cây lâu năm). Trong bài viết này, hãy cùng công ty Luật TNHH ZNA tìm hiểu về hành vi trên và đưa ra giải pháp phù hợp.
Xây dựng nhà ở trên đất vườn (Ảnh minh họa)
1. Nhận định chung
Căn cứ theo khoản 4 Điều 5, khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024:
“Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất
4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.”
Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Như vậy, việc xây nhà vượt quá diện tích đất được công nhận trong Giấy chứng nhận và có một phần trên đất vườn là trái quy định của pháp luật đất đai, do sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng, không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
2. Mức xử phạt hành chính và biện pháp khắc phục
Căn cứ theo khoản 2, 3, 4 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn được xác định là hành vi tự ý sử dụng đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
“Điều 10. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
2. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.
3.Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.”
Như vậy, khi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn thì người dân sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục tình trạng ban đầu cảu đất trước khi vi phạm (tháo dỡ nhà ở). Mức phạt tiền phụ thuộc vào diện tích xây dựng lấn sang đất vườn, thấp nhất là 10 triệu đồng.
3. Chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở hợp pháp
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:
“Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;”
Như vậy, người dân có thể chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sau đó chuyển sang đất ở thì sẽ được phép xây dựng nhà ở. Hoặc ở một số địa phương, UBND cấp huyện sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở luôn.
Lưu ý hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. Quý độc giả có thắc mắc liên quan đến vấn đề trên hoặc các vấn đề pháp lý khác xin vui lòng liên hệ công ty Luật TNHH ZNA để được giải đáp và hướng dẫn. Xin cảm ơn.
