Việc chậm bàn giao nhà ở đang ngày càng phổ biến trong các dự án bất động sản hiện nay, gây ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch tài chính, nơi ở và quyền lợi của người mua. Không ít khách hàng rơi vào tình trạng “chờ đợi trong vô vọng”, nhưng lại không biết mình có quyền gì, nên làm gì để bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình. Thông qua bài viết này, Công ty Luật ZNA xin đưa ra một số nội dung pháp lý liên quan đến quyền của người mua khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà.
1. Người mua yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại
Căn cứ theo Điều 20 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, người mua nhà có các quyền sau:
Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
d) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;
đ) Quyền khác theo hợp đồng.
Theo đó, người mua sẽ có các quyền sau khi mua nhà ở gồm:
– Yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Yêu cầu giao nhà đúng thời hạn, đúng chất lượng và các điều kiên đã thỏa thuận kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở (đất có nhà ở)
– Yêu cầu bên bán bảo hành nhà ở theo thảo thuận trong hợp đồng và quy định pháp luật
– Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao, bàn giao không đúng thời hạn, không đúng chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;
– Yêu cầu bên mua thực hiện các quyền khác theo hợp đồng.
Việc mức bồi thường, hình thức bồi thường, thời hạn thanh toán khoản này và các nội dung liên quan đến việc bồi thường do bên mua chậm bàn giao sẽ được các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng căn cứ theo Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Điều 48. Thanh toán trong kinh doanh bất động sản
3. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.
Như vậy, khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ở, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở không đúng thời hạn tuy nhiên trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc bồi thường sẽ phải được thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng.
Hình ảnh minh họa
2. Người mua yêu cầu chủ đầu tư chịu phạt vi phạm
Phạt vi phạm là một trong những biện pháp xử lý khi có một bên vi phạm trong hợp đồng, căn cứ theo Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm như sau:
Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm
1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Như vậy, ngoài quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư chịu phạt vi phạm khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ở. Người mua cần thỏa thuận rõ và ghi nhận chế tài này trong hợp đồng. Nếu người mua muốn áp dụng đồng thời cả hai quyền nêu trên, người mua cần quy định rõ theo hướng việc áp dụng một trong hai chế tài này không loại trừ chế tài còn lại.
3. Người mua đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
Căn cứ theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:
Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Theo đó, nếu các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp chủ đầu tư bàn giao chậm nhà ở quá một thời hạn cụ thể thì người mua sẽ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Người mua bị thiệt hại do việc giao không đúng thời hạn sẽ được bồi thường.
4. Nội dung cần lưu ý khác
Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị xử lý vi phạm hành chính. Cụ thể, căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 14 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định:
Điều 14. Vi phạm quy định về đầu tư phát triển đô thị
1. Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
b) Chậm bàn giao công trình, hạng mục công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, dự án đầu tư phát triển khu đô thị theo tiến độ đã được phê duyệt.
Như vậy, trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thuộc dự án đầu tư xây dựng, dự án đầu tư phát triển khu đô thị theo tiến độ được phê duyệt bị phạt từ 80 triệu đến 100 triệu đồng.
Hy vọng thông qua bài viết này, Công ty Luật TNHH ZNA sẽ giúp các độc giả hiểu hơn về những việc cần và có thể thực hiện khi mua nhà nhưng chủ đầu tư chậm bàn giao. Nếu độc giả có thắc mắc gì cần giải đáp liên quan đến nội dung bài viết hoặc muốn được hỗ trợ dịch vụ pháp lý liên quan đến việc mua bán nhà ở, vui lòng liên hệ ngay cho Công ty Luật TNHH ZNA để được giải đáp.
