Ngày 01/07 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Nghị định này có hiệu lực ngay tại thời điểm ban hành và đã có nhiều điểm đáng chú ý mang tín hiệu tích cực cho cả các chủ đầu tư cũng như người dân mong muốn mua nhà ở xã hội hiện nay. Thông qua bài viết này, Công ty Luật ZNA sẽ chỉ ra một số điểm mới đáng lưu ý về chính sách về nhà ở xã hội có trong Nghị định 192/2025 cũng như Nghị quyết 201/2025.
1. Thành lập Quỹ nhà ở quốc gia
Căn cứ theo Điều 4 Nghị quyết 201/2025/QH15:
Điều 4. Quỹ nhà ở quốc gia
1. Quỹ nhà ở quốc gia là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận.
Quỹ nhà ở quốc gia bao gồm: quỹ nhà ở trung ương do Chính phủ thành lập, quỹ nhà ở địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập.
2. Quỹ nhà ở quốc gia được hình thành từ nguồn ngân sách nhà nước cấp, tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, từ tiền bán nhà ở thuộc tài sản công, từ tiền đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 12 của Nghị quyết này; tiếp nhận nguồn hỗ trợ tự nguyện, nguồn đóng góp của tổ chức, cá nhân trong nước, ngoài nước và nguồn huy động hợp pháp khác.
3. Quỹ nhà ở quốc gia để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê.
Như vậy, mục đích quỹ là nhằm tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê giúp giải quyết nhu cầu chỗ ở cho những đối tượng không có khả năng mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, điều này cũng giúp tránh tình trạng thực tế các chủ đầu tư sẽ bán để thu hồi vốn và không còn sản phẩm để cho thuê, nếu cho thuê cũng bán sau khoảng thời gian nhất định không đảm bảo tính ổn định cho đối tượng thuê nhà ở.
2. Các thủ tục hành chính được giảm tải cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội
Căn cứ khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 201/2025/QH15:
Điều 6. Lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, vị trí khu đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa có quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt hoặc có yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.
Theo Điều 6 Nghị định 192/2025/NĐ-CP, các chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ được giao không thông qua đấu thầu đối với trường hợp dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương. Đây là một điểm tích cực từ phía Nhà nước khi tạo đà thúc đẩy quá trình triển khai dự án nhà ở xã hội, từ đó thu hút nhiều doanh nghiệp hơn, tạo nguồn cung nhà ở với giá giảm đáp ứng nhu cầu cho đại đa số người dân.
Ngoài ra, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cũng được cắt giảm cho phía chủ đầu tư. Bên cạnh đó, thủ tục thẩm định giá cũng được cắt bỏ theo Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP so với quy định tại Điều 35 Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Theo Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc cắt giảm các thủ tục hành chính giúp giảm phần lớn thời gian (giảm khoảng 200 ngày) cũng như kiệm chi phí tuân thủ thủ tục cho nhà đầu tư.
Hình ảnh minh họa
3. Người dân đi làm xa nhà dù có nhà ở vẫn có thể mua thêm nhà ở xã hội
Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 Nghị quyết 201/2025/QH15:
Điều 9. Điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
2. Trường hợp đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật vô nhà ở có địa điểm làm việc cách xa nơi ở của mình thì điều kiện về nhà ở để được mua, thuê mua nhà ở xã hội là chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc. Căn cứ điều kiện thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chi tiết về trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Đây là một điểm mới trong chính sách mở rộng về điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc vẫn có thể được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội dựa trên tình hình thực tế của địa phương. Tuy nhiên việc triển khai sẽ còn phụ thuộc nhiều vào UBND tỉnh từng địa phương.
Đây là quy định đưa ra nhằm hỗ trợ các cán bộ, công chức, viên chức phải điều chuyển công tác sau sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính, hoặc người lao động phải thuê trọ xa quê quán.
4. Chủ đầu tư được tự xây dựng và phê duyệt giá bán nhà ở xã hội
Căn cứ theo khoản 1 Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP:
Điều 13. Xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội
1. Chủ đầu tư căn cứ phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội và lợi nhuận định mức theo quy định của pháp luật về nhà ở, chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực trong hoạt động xây dựng về quản lý chi phí đầu tư xây dựng để thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.
Theo đó, chủ đầu tư tự xây dựng giá và thuê đơn vị tư vấn thẩm tra trước khi phê duyệt, sau đó gửi Sở Xây dựng để công khai, kiểm tra và có văn bản ý kiến để xử lý giá chêch lệch (nếu có). Trước đó, Điều 35 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định giá phải được thẩm định bởi Sở Xây dựng sau đó chủ đầu tư mới được ban hành.
Điều này giúp các doanh nghiệp có thể chủ động định giá để sớm bán hàng, người mua cũng sớm có nhà, trong khi nhà nước vẫn giữ vai trò kiểm soát cuối cùng. Đồng thời, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xác định giá đảm bảo nguyên tắc minh bạch và công khai, phù hợp với nguyên tắc kiểm soát giá nhà ở xã hội.
5. Cơ chế chế xử lý chêch lệch giá tập trung tài chính, giảm thủ tục cho nhà đầu tư
Căn cứ theo khoản 4 Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP
Điều 13. Xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội
4. Trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo kiểm toán, quyết toán và kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng cao hơn giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua, thuê mua nhà ở xã hội; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được thu tiền vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hoàn thành việc hoàn trả lại phần chênh lệch (nếu có).
Theo đó, quy định mới đã oại bỏ quy định mang tính thủ tục phải ký lại Hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục Hợp đồng khi giá khi ký hợp đồng thấp hơn theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Đồng thời, bổ sung quy định về tỷ lệ thanh toán hợp đồng (95% giá trị hợp đồng) trước khi người mua được cấp GCN và chủ đầu tư hoàn thành việc hoàn trả lại tiền chêch lệch (nếu có).
Điều này nhằm thống nhất quy định với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (chủ đầu tư thu 95% tiền trước khi ra sổ), đồng thời ràng buộc tài chính của chủ đầu tư chặt hơn, hạn chế rủi ro người mua bị chiếm dụng vốn. Ngoài ra, cũng giảm một phần thủ tục cho phía chủ đầu tư để tiết kiệm chi phí, thời gian.
Hy vọng thông qua bài viết này, Công ty Luật TNHH ZNA sẽ giúp các độc giả nắm được những điểm cần lưu ý về chính sách nhà ở xã hội để có thể kịp thời nắm bắt cơ hội giao dịch loại hình bất động sản này. Nếu độc giả có thắc mắc gì cần giải đáp liên quan đến nội dung bài viết hoặc muốn được hỗ trợ dịch vụ pháp lý liên quan đến việc mua bán nhà ở xã hội, vui lòng liên hệ ngay cho Công ty Luật TNHH ZNA để được giải đáp.
