Với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản và chính sách mở cửa hội nhập, ngày càng nhiều người nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam vẫn có những giới hạn nhất định đối với hoạt động mua bán nhà ở của người nước ngoài. Qua bài viết này, Công ty Luật TNHH ZNA sẽ chia sẻ kiến thức cũng như cung cấp dịch vụ tư vấn mua bán nhà ở cho người nước ngoài nhằm giúp giải đáp các thắc mắc của độc giả khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở an toàn và hợp pháp.
Hình ảnh minh họa
1. Người nước ngoài có được mua bán nhà ở tại Việt Nam?
1.1. Đối tượng nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Căn cứ theo khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2023, có 03 nhóm đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể gồm:
– Nhóm 1: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
– Nhóm 2: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
– Nhóm 3: Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
1.2. Điều kiện người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Các đối tượng nước ngoài được nêu ở Mục 1 không đương nhiên được sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 18 Luật Nhà ở năm 2023, cụ thể:
– Đối tượng thuộc Nhóm 1 phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Đối tượng thuộc Nhóm 2 phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.
– Đối tượng thuộc Nhóm 3 phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định rõ tại Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
1.3. Hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài
Căn cứ theo khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2023, người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây:
– Đối tượng thuộc Nhóm 1 được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam;
– Đối tượng thuộc Nhóm 2 và Nhóm 3 được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật Nhà ở năm 2023. Đồng thời hai Nhóm đối tượng trên được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của chính tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo hình thức trên.
Kết luận: Như vậy, người nước ngoài hoàn toàn có thể mua bán nhà ở dưới hai dạng: mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc mua bán với chính tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo các hình thức quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở.
2. Thủ tục mua bán nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài
Bước 1: Giao kết hợp đồng
Các bên lập và ký hợp đồng mua bán nhà ở bằng văn bản gồm các nội dung cơ bản theo Điều 163 Luật Nhà ở năm 2023.
– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;
– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;
– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;
– Cam kết của các bên;
– Thỏa thuận khác;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Bước 2: Công chứng, chứng thực hợp đồng
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. (Căn cứ khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023)
Bước 3: Đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. (Căn cứ khoản 2 Điều 162 Luật Nhà ở năm 2023)
3. Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam
- Đối với tổ chức nước ngoài
Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này (căn cứ điểm d Khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở năm 2023).
- Đối với cá nhân nước ngoài
Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận (Căn cứ điểm c Khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở năm 2023).
Lưu ý: Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.
Hy vọng thông qua bài viết này, Công ty Luật TNHH ZNA sẽ giúp các độc giả hiểu hơn về điều kiện, trình tự, thủ tục và thời hạn liên quan đến việc mua bán nhà ở đối với người nước ngoài. Nếu độc giả có thắc mắc gì cần giải đáp liên quan đến nội dung bài viết hoặc muốn được hỗ trợ dịch vụ pháp lý liên quan đến việc mua bán nhà ở, vui lòng liên hệ ngay cho Công ty Luật TNHH ZNA để được giải đáp.
