Bản án dân sự phúc thẩm số 657/2024/DS-PT ngày 20/08/2024 do Tòa án Nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng thuê nhà giữa cá nhân và doanh nghiệp đã cho thấy nhiều vấn đề thực tiễn cần lưu ý khi tham gia giao dịch thuê nhà. Dưới góc nhìn pháp lý, vụ án không chỉ là một tranh chấp dân sự thông thường, mà còn là bài học kinh nghiệm về quản lý di sản khi người cho thuê mất; hợp đồng không rõ về giá thuê và bên thuê tự ý sửa chữa. Qua bài viết dưới đây, Công ty Luật TNHH ZNA sẽ chỉ ra những vấn đề trọng tâm bạn cần biết theo quy định pháp luật hiện hành.
TÓM TẮT VỤ ÁN
Vụ án tranh chấp hợp đồng thuê nhà giữa bà Phạm Thị T (nguyên đơn) và Công ty TNHH T6 (bị đơn). Bà T được bà Nguyễn Thị T3 (mẹ của bà T) ủy quyền ký hợp đồng thuê nhà với bị đơn. Sau một thời gian khi bà T3 mất, bị đơn ngừng việc trả tiền thuê. Bà T khởi kiện yêu cầu Công ty T6 trả tiền thuê và tiền lãi chậm trả, đồng thời yêu cầu hoàn trả tiền thuế và bác bỏ yêu cầu phản tố về chi phí sửa chữa căn nhà của bị đơn.
1. Bị đơn vi phạm nghĩa vụ hay chỉ tạm dừng thực hiện nghĩa vụ?
Trong vụ án này, người cho thuê ban đầu (bà T3) chết khi hợp đồng vẫn còn hiệu lực. Về pháp lý, giao dịch không vô hiệu vì người cho thuê qua đời. Người thừa kế sẽ là chủ thể tiếp tục thực hiện hợp đồng và có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Trong vụ án này, người được ủy quyền hợp pháp đồng thời cũng là một trong các đồng thừa kế đã khởi kiện yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà nợ và tiền lãi chậm trả khi bị đơn đã không thanh toán trong gần 02 năm trước khi hết hạn hợp đồng thuê.
Lập luận của phía bị đơn khẳng định chỉ tạm dừng việc thanh toán tiền thuê với lý do người cho thuê mất, có 11 người thừa kế nhưng không chỉ định cụ thể người thừa kế căn nhà đang cho thuê có thể gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng ổn định căn nhà của bị đơn, bằng chứng là có một số cá nhân tự xưng chủ nhà đến quấy rối, ngăn cản việc hoạt động. Ngoài ra, khi chưa xác định người thừa kế căn nhà và chưa có chỉ định người quản lý di sản hợp pháp theo quy định thì bị đơn sẽ có vai trò là người quản lý căn nhà cho thuê căn cứ theo khoản 2 Điều 616 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Điều 616. Người quản lý di sản
2. Trường hợp di chúc không chỉ định người quản lý di sản và những người thừa kế chưa cử được người quản lý di sản thì người đang chiếm hữu, sử dụng, quản lý di sản tiếp tục quản lý di sản đó cho đến khi những người thừa kế cử được người quản lý di sản.
Bị đơn lập luận rằng việc tạm dừng thanh toán nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các đồng thừa kế, không có ý vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, từ đó bị đơn đồng ý một phần yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà nợ và không đồng ý với yêu cầu thanh toán tiền lãi chậm trả của nguyên đơn.
Sau cùng, Tòa án đã nhận định bị đơn có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nợ và lãi chậm trả bởi hợp đồng vẫn được tiếp tục thực hiện mặc dù người cho thuê chết và việc đại diện theo ủy quyền chấm dứt nhưng cá nhân khởi kiện vẫn có tư cách là người thừa kế hợp pháp.
2. Khoản tiền hỗ trợ trong hợp đồng thuê có được coi là tiền thuê nhà?
Trong vụ án này, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà nợ và lãi chậm trả với mức tiền thuê 25 triệu đồng/1 tháng mặc dù hợp đồng chỉ ghi giá thuê là 8.300.000 đồng/1 tháng.
Lập luận của bị đơn cho rằng giá thuê nhà chỉ là 8.300.000 đồng/1 tháng còn 16.700.000 đồng/1 tháng là khoản tiền hỗ trợ chỗ ở cho bà T3. Từ các thỏa thuận trọng hợp đồng, các bên thỏa thuận tách bạch khoản tiền thuê và tiền hỗ trợ chỗ ở mới cho bà T3, đây là hai khoản tiền độc lập và không liên quan đến nhau. Khi bà T3 chết, bị đơn không phải thanh toán số tiền hỗ trợ này vì đối tượng cần hỗ trợ không còn. Ngoài ra, khi tách giá thuê ra như vậy thì nguyên đơn không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
Tòa án trong trường hợp này đã đánh giá ý chí thực sự của các bên về giá thuê nhà dựa trên các chứng cứ, tài liệu cũng như tình tiết sự kiện có thật. Theo đó, mặc dù hợp đồng ghi giá thuê chỉ 8.300.000 đồng/1 tháng nhưng các Hợp đồng thuê nhà trước đó với các công ty khác đều ký với giá thuê từ 25 triệu đồng/1 tháng. Đồng thời nội dung các email thể hiện việc trao đổi giữa hai bên trước khi ký kết hợp đồng thuê nhà cho thấy bản chất giá trị hợp đồng là 25 triệu đồng/1 tháng. Điều này được khẳng định lần nữa trong quá trình thuê nhà, vào thời gian dịch bệnh Covid 19 phát sinh, nguyên đơn đã đồng ý giảm giá thuê nhà 02 tháng cho phía bị đơn từ mức 25 triệu đồng xuống còn 17 triệu đồng. Chính vì thế, lập luận bị đơn là không có cơ sở, Tòa án chấp nhận giá thuê nhà là 25 triệu đồng.
3. Bị đơn sửa chữa nhà thuê – phục vụ kinh doanh hay sửa chữa hư hỏng?
(Hình ảnh minh họa)
Đây là yêu cầu phản tố của phía bị đơn, cụ thể bị đơn yêu cầu các đồng thừa kế của bà T3 phải thỏa thuận cử ra một người quản lý di sản và buộc người này hoàn trả cho bị đơn số tiền sửa chữa, cải tạo căn nhà khoảng 437 triệu đồng.
Lập luận của bị đơn: Trong quá trình sử dụng, do chất lượng căn nhà cho thuê thấp nên bị đơn phải chi thêm khoản tiền để tu bổ, sữa chữa căn nhà cho thuê, lắp đặt thêm một số vật dụng mới. Căn cứ theo thỏa thuận trong Hợp đồng thì đây là khoản tiền sửa chữa, cải tạo nhà cho thuê mà bị đơn có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán lại theo quy định tại khoản 2 Điều 479 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê
2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Bị đơn cũng đã cung cấp những hình ảnh thể hiện rằng căn nhà đã bị xuống cấp rất nhiều nên cần thuê đội ngũ sửa chữa để đảm bảo điều kiện về cơ sở kinh doanh dược phẩm.
Nguyên đơn không chấp nhận toàn bộ yêu cầu trên bởi vì tương tự như các công ty kinh doanh dược phẩm bán lẻ khác trước đây đã từng thuê nhà đều không có đầu tư, sửa chữa gì nơi thuê, do đó nguyên đơn xác định Công ty T6 cũng không có đầu tư, sửa chữa gì. Hơn nữa, việc này là bị đơn tự ý làm, không đưa ra bản vẽ hay phương án xây dựng sửa chữa để bàn bạc, thỏa thuận và xin phép bên cho thuê nhà. Bị đơn có thực hiện trang trí để phục vụ mục đích kinh doanh trong thời hạn thuê là việc bình thường, không làm tăng giá trị của căn nhà sau khi trả mặt bằng. Việc sửa chữa không những không mang lại lợi ích cho nguyên đơn mà còn làm giảm giá trị căn nhà do khi di dời, bị đơn đã tháo dỡ căn nhà toàn bộ dẫn đến hư hỏng nhà gây thiệt hại cho nguyên đơn.
Sau cùng, Tòa án nhận định rằng: Theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng, nguyên đơn chỉ có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng xuống cấp nhà kịp thời (thấm, dột nước…) làm mục đích kinh doanh của bị đơn (Công ty T6) không đạt được mà không phải do lỗi của bên bị đơn gây ra. Tài liệu chứng cứ do phía bị đơn cung cấp là hợp đồng trang trí nội thất và bảng báo giá dự toán công trình không phải tài liệu chứng cứ cho thấy phía bị đơn đã sửa chữa căn nhà cho thuê nhằm mục đích cải tạo, sửa chữa làm tăng giá trị căn nhà cho thuê mà mục đích để phục vụ mục đích kinh doanh của mình. Ngoài ra, phía bị đơn không cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh là đã báo và thỏa thuận chi phí cho việc sửa chữa hư hỏng với bên cho thuê – bà T3 nên yêu cầu phản tố của bị đơn không có cơ sở chấp nhận.
KINH NGHIỆM THỰC TIỄN TỪ VỤ ÁN
- Khi người cho thuê mất, các đồng thừa kế cần lập văn bản khai nhận di sản hoặc chỉ định rõ người tiếp tục quản lý các di sản.
- Khi thỏa thuận về giá thuê tài sản cần rõ ràng minh bạch trong mức giá thuê, việc thỏa thuận mức giá thuê kèm theo khoản tiền hỗ trợ thực chất vẫn có rủi ro được coi chung là tiền thuê nhà.
- Đối với bên thuê, khi sửa chữa cải tạo nhà đang thuê, phải thông báo rõ ràng với bên cho thuê cũng như thỏa thuận chi phí cho việc sửa chữa, thỏa thuận phải được ghi nhận bằng văn bản có xác nhận của hai bên.
Đối với nội dung vụ việc trên, Công ty Luật TNHH ZNA hoàn toàn có thể cung cấp dịch vụ pháp lý như:
- Tư vấn, lập văn bản khai nhận di sản, chỉ định người quản lý.
- Soạn thảo hợp đồng thuê tài sản.
- Tư vấn và đại diện trong tranh chấp tại Tòa án.
Hy vọng bài viết đã giúp bạn nắm bắt rõ về một số vướng mắc trên thực tế liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở có thể phát sinh khiếu kiện. Nếu còn thắc mắc hoặc muốn trao đổi thêm về nội dung bản án trên, độc giả có thể sử dụng dịch vụ tư vấn trực tiếp của Công ty Luật TNHH ZNA.
