Bản án dân sự phúc thẩm số 284/2024/DS-PT của Tòa án Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã cho thấy nhiều vấn đề thực tiễn cần lưu ý khi mua bán loại hình bất động sản đặc trưng này. Vụ án này là một tranh chấp dân sự về thời hạn bàn giao trong hợp đồng và trên thực tế do có sự kiện được coi là sự kiện bất khả kháng. Qua bài viết dưới đây, Công ty Luật TNHH ZNA sẽ chỉ ra những vấn đề trọng tâm bạn cần biết theo quy định pháp luật hiện hành.
Tóm tắt vụ án
Bà Lê Thị L (nguyên đơn) đã ký Hợp đồng mua bán căn hộ và phụ lục hợp đồng với Công ty I (bị đơn). Nguyên đơn khởi kiện bị đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại, yêu cầu bồi thường thiệt hại do không bàn giao nhà chấm tiến độ. Bị đơn cho rằng đã có phát sinh sự kiện bất khả kháng dẫn đến chậm bàn giao, đã thông báo cho nguyên đơn nhưng nguyên đơn không phản hồi nên coi như là đồng ý nên bị đơn không vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
1. Sự kiện bất khả kháng nhưng không ảnh hưởng lớn
Lập luận của bị đơn cho rằng: Việc bị đơn chậm bàn giao căn hộ cho nguyên đơn là do chịu sự tác động từ sự kiện bất khả kháng. Cụ thể, trong quá trình thực hiện dự án, bị đơn có xảy ra tranh chấp với đơn vị phân phối. Tại giai đoạn thi hành án, dự án thậm bị bị buộc ngừng thi công theo quyết định cưỡng chế thi hành án của Chi cục.
Sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ thi công dự án được bị đơn nêu ra là Quyết định của Chi cục Thi hành án dân sự “về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản” của Công ty I, tài sản bị áp dụng chính là dự án.
Nhận định của Tòa án: Trong thời điểm có Quyết định của Chi cục về việc tạm dừng, bị đơn đã có văn bản cam kết đảm bảo tiến độ và thời hạn chậm nhất có thể bàn giao toàn bộ các căn hộ trong dự án cho các khách hàng. Vì vậy, thực tế có sự kiện bất khả kháng xảy ra nhưng ảnh hưởng không lớn đến tiến độ thi công dự án của bị đơn và bị đơn có cam kết thời hạn chậm nhất có thể bàn giao căn hộ.
2. Cam kết gia hạn thời hạn bàn giao đơn phương
Hình ảnh minh họa
Lập luận của bị đơn cho rằng: Thời điểm dự án bị buộc tạm ngừng thi công, bị đơn đã có thông báo cam kết thời hạn chậm nhất gửi tới các khách hàng (trong đó có nguyên đơn). Nguyên đơn đã nhận được thông báo và không có phản hồi thì đương nhiên được xem là đồng ý thời hạn mới nên bị đơn không vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ.
Nhận định của Tòa án: Áp dụng khoản 2 Điều 393 Bộ Luật Dân sự 2015 để xem xét sự tồn tại của thỏa thuận giữa hai bên:
Điều 393. Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng
2. Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.
Theo đó, bị đơn mặc dù đã thông báo cho nguyên đơn biết để gia hạn thời hạn bàn giao và nguyên đơn đã nhận văn bản này nhưng không có phản hồi thì đương nhiên không được xem như đã đồng ý thời hạn mới thực hiện bàn giao căn hộ. Ngoài ra, nội dung hợp đồng cũng có quy định việc đồng ý chấp nhận với đề nghị thay đổi nội dung của hợp đồng phải lập bằng văn bản và được ký bởi người đại diện hợp pháp của hai bên. Tuy nhiên, thông báo chỉ có chữ ký đại diện của người đại diện hợp pháp của phía bị đơn.
3. Kinh nghiệm thực tiễn từ vụ án:
- Mức độ hậu quả của sự kiện bất khả kháng là một trong những yếu tố quan trọng mặc dù không được luật ghi nhận cụ thể, căn cứ theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 có định nghĩa:
Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
- Để tránh rủi ro khi có nhu cầu thay đổi nội dung hợp đồng, bên có nhu cầu khi gửi thông báo hoặc văn bản có nội dung thay đổi nội dung trong hợp đồng và việc thay đổi nội dung trong hợp đồng chỉ có hiệu lực khi có sự phản hồi chấp thuận rõ ràng từ bên còn lại trong hợp đồng. Sự im lặng trong trường hợp này không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen được xác lập giữa các bên.
Hy vọng bài viết đã giúp bạn nắm bắt rõ về một số vướng mắc trên thực tế liên quan đến thời hạn bàn giao tài sản (căn hộ). Nếu còn thắc mắc hoặc muốn trao đổi thêm về nội dung bản án trên, độc giả xin vui lòng liên hệ để Công ty Luật TNHH ZNA tư vấn trực tiếp.
