BIỆN PHÁP NGĂN CHẶN ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP TỰ Ý BỎ CỌC KHI THAM GIA ĐẤU GIÁ

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bổ sung loạt quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó quy định rõ việc xử phạt đối với trường hợp tự ý bỏ cọc khi tham gia đấu giá tại dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

 

Bỏ giá cao rồi bỏ cọc

Trong thời gian vừa qua có hiện tượng người trúng đấu giá với giá cao sau đó bỏ cọc, gây ra những hệ lụy tiêu cực cho thị trường.

Đầu tháng 10/2021, Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy, Hà Nội đã tổ chức thành công thương vụ đấu giá 25 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy, Hà Nội). Phiên đấu giá đã tạo kỷ lục cho thị trường bất động sản (BĐS) khi mức giá trúng cao nhất chạm ngưỡng 400 triệu đồng/m2, cao gần gấp 3 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, đến hạn chót sau 90 ngày, đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy đã xác nhận, có 4 người trúng đấu giá đã bỏ cọc, chấp nhận mất 800 triệu đồng tiền cọc.

Tại huyện Mê Linh, Hà Nội, thời gian qua, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện đã hủy bỏ kết quả và tổ chức đấu giá lại 10 lô đất tại thôn Ngự Tiền (xã Thanh Lâm); 5 lô dự án tại điểm X2, thôn Văn Lôi (xã Tam Đồng)... Đây đều là những trường hợp, người tham gia đấu bỏ giá cao gấp 2 - 3 lần giá khởi điểm nhưng đến hạn nộp tiền thì bỏ cọc. Số tiền nhà đầu tư bỏ cọc trên địa bàn huyện khoảng 60 tỷ đồng.

Vụ bỏ cọc chấn động nhất là  Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) bỏ số tiền cọc gần 600 tỉ đồng và xin hủy kết quả trúng đấu giá lô đất số 3-12 với giá trúng đấu giá là 24.500 tỉ đồng. Sau đó, Công ty TNHH Đầu tư và kinh doanh thương mại Bình Minh cũng gửi văn bản xin hủy kết quả trúng đấu giá lô đất 3-9, diện tích 5.009m2. Công ty này đã trúng đấu giá đất với số tiền 5.026 tỉ đồng cho lô đất 3-9 có giá khởi điểm 728 tỉ đồng. Xin hủy kết quả trúng đất giá, Công ty TNHH Đầu tư và kinh doanh thương mại Bình Minh phải chịu mất số tiền cọc bằng 20% giá khởi điểm là 145 tỉ đồng đã nộp khi tham gia đấu giá.

Chuyên gia bất động sản cho rằng nguyên nhân chính khiến đất đấu giá tăng chóng mặt là do có bàn tay của giới đầu cơ chuyên nghiệp, thậm chí cả các doanh nghiệp bất động sản. Đây là giới rất thạo tin, nắm chắc thông tin về quy hoạch, tiến độ xây dựng các dự án đấu giá. Họ sẽ mua đất xung quanh khu vực dự án chuẩn bị đấu giá (với giá thấp), sau đó làm thủ tục đăng ký đấu giá, khi đấu sẽ bỏ giá rất cao nhằm đẩy giá đất trong khu vực để bán thu lời từ những khu đất đã mua; sau đó sẵn sàng bỏ cọc.

Còn đối với doanh nghiệp, họ có sẵn dự án quanh khu đấu giá, khi chính quyền tổ chức đấu, họ sẽ cử một số “quân xanh” vào trả giá cao để trúng nhằm mục đích đẩy giá đất dự án của mình lên. Điều này lý giải cho hiện tượng, khi thị trường trầm lắng, các phiên đấu giá đất càng đông và các lô đất trúng giá càng cao. Điều này đã tác động rất lớn đến tâm lý của người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.

 

Những biện pháp ngăn chặn

Để ngăn chặn những thủ đoạn tương tự, Dự thảo bổ sung Điều 17a quy định về đấu giá quyền sử dụng đất.

 

Điều kiện tham gia đấu giá

Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tổ chức tham gia đấu giá phải có đủ các điều kiện sau đây:

-  Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai; Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất;

-  Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

-  Phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt.

Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là hai mươi phần trăm (20%) giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

 

Tự ý bỏ khoản tiền đặt trước

Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp.

Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tài sản bảo đảm và tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

 

Về quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Được cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến thửa đất đấu giá;

Có quyền từ chối tham gia cuộc đấu giá và được nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp có thay đổi về giá khởi điểm, vị trí, diện tích, loại đất đã niêm yết, thông báo công khai; trường hợp khoản tiền đặt trước phát sinh lãi thì người tham gia đấu giá được nhận tiền lãi đó.

Được nhận lại tài sản bảo đảm trong trường hợp không trúng đấu giá hoặc trúng đấu giá và đã nộp đủ tiền theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Trường hợp tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyến sử dụng đất nhưng không nộp đủ tiền hoặc không nộp tiền theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ nhận lại giá trị của tài sản bảo đảm sau khi đã trừ đi các chi phí nộp phạt theo quy định tại khoản 3 Điều này;

Thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất; người trúng đấu giá không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không bồi thường;

Dự thảo còn đưa ra quy định người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong các trường hợp sau đây:

-  Đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng;

-  Bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật;

-  Từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định;

-  Rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận;

-  Từ chối kết quả trúng đấu giá mà không có lý do chính đáng.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian năm (05) năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

 

Về quyền và trách nhiệm của tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, đồng thời đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai.

Chỉ cho phép tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

Không được sử dụng tiền đặt trước và tài sản bảo đảm của người tham gia đấu giá vào bất kỳ mục đích nào khác.

Tổ chức đấu giá tài sản chỉ được thu tiền đặt trước và tài sản bảo đảm của người tham gia đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá, trừ trường hợp tổ chức đấu giá tài sản.

Tổ chức đấu giá có trách nhiệm trả lại khoản tiền đặt trước và thanh toán tiền lãi (nếu có) trong trường hợp người tham gia đấu giá không trúng đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá hoặc trong thời hạn khác do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

Tiền đặt trước và khoản tiền bồi thường (nếu có) quy định tại khoản 3 Điều này thuộc về người có tài sản đấu giá. Trong trường hợp người có tài sản đấu giá là cơ quan nhà nước thì tiền đặt trước được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật, sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản.

Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá là giá đất cụ thể, giá khởi điểm không được thấp hơn bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh; trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá được xác định tại thời điểm: Trước khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá; Trước khi thành lập Hội đồng đấu giá; Trước khi tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng tự đấu giá.

**

Dự thảo đang được lấy ý kiến góp ý. Nếu dự thảo được Chính phủ ban hành, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ lành mạnh và ổn định hơn.